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一時間目・不動産選び

物件のチェックポイント

 

 

不動産業者を知る

不動産業者の種類と特徴、問題点

次に、不動産業者の種類とその特徴、そして問題点についての知識の授業(紹介)です。
アパート経営をする場合にも知識が活かされるかも知れません。

1.賃貸仲介業者と賃貸管理業者

住まいを借りるときに訪れる不動産業者には、大きく分けて、賃貸仲介業者と賃貸管理業者という2つの種類の業者があります。



■まず一つ目は、賃貸仲介業者です。家主と借主の間に立って、物件の紹介を行う業者です。

賃貸仲介業者の中にも、いくつかのタイプに分かれます。大雑把に区分すれば、家主から直接依頼を受けて、主に依頼を受けた物件を紹介する元付業者と、家主からの依頼は受けず、借主の希望条件をもとに、あちこちの業者から集めた物件を紹介するブローカー的な客付業者です。前者と後者では、訪問したときの対応に違いが出てきます。

まず、前者のタイプの元付業者では、自社が扱う物件の中で、比較的条件の合う物件を紹介します。業者は、「自社扱いの物件の中で納得させる」ことに専念します。言い方を代えれば、希望条件に合う自社扱い物件がなくても、逃げられないように、手持ち物件でその条件がほとんど適うということを言葉巧みに説得しなければなりません。

もちろん、同じ元付業者であっても、希望条件に合わなければ、自社物件以外の物件をていねいに探す業者と、とにかく強引に自社物件に誘導しようとするような業者に分かれます。

後者の客付業者の場合には、前者とは異なり、希望条件を比較的素直に聞いてくれる可能性はあります。しかし、問題点もなくはないのです。問題点の一つ目は、何かトラブルが発生したときに、どこがどのように責任を負ってくれるのかはっきりしないことがあることです。借り手と家主との間には、客付業者、元付業者、物件管理会社という性格の異なる業者がいくつも介在していることもあるからです。

例えば、「住まいに欠陥がある」としてクレームを言ったときに、「うちは紹介しただけなので、クレームは家主(管理会社)に直接言ってくれ」などとしてきちんと対応しないなどのケースです。
あるいは、クレームにきちんと対応する姿勢があったとしても、客付業者の発言力が弱く、結果的に納得できるような形での解決ができないこともあります。

問題点の二つ目は、客付業者が、勝手に礼金などを上乗せしている場合があることです。

例えば、家主(あるいは元付業者)からの条件は、「礼金10万円」となっているのに、客付業者が勝手に「礼金15万円」などと表示し、差額の5万円を不当に徴収しているようなケースもあります。このような業者で物件の紹介を受けた場合は、客付業者のいないところで、家主や元付業者に、第三者を装ってさりげなく、「○○マンションの家賃・礼金等を教えてください」などと聞いてみてください。

もし万一、客付業者の条件と異なっていたら、そのような業者で契約するのはやめましょう。

そういう違いがなく、その業者で契約しようとする場合には、「トラブルが発生したらきちんと貴社の責任で対応しますか?」ということを念押ししておいたほうがよいでしょう。そこで、嫌な顔をするようなら、誠意のない業者だと思って間違いないでしょう。

いずれにしても、元付業者にしても、客付業者にしても、それぞれに一長一短があるということです。

そして、元付業者か客付業者のどちらであるのかを知るには、物件を紹介するパンフレットなどがあれば、電話で、「掲載されている物件のうち、貴社の専任物件と流通物件(オープン物件ともいいます)の比率はどれくらいですか?」などと聞いて、専任物件(自社のみで取り扱っている物件)が少なく、流通物件(どこの業者でも取り扱える物件)が多ければ、客付業者と考えたらよいでしょう。

■二つ目の業者は、賃貸管理業者です。

賃貸管理業者は、原則として、自社が管理している物件のみの紹介ですので、物件については詳しい情報が得られます。

管理業が本業なので、仲介時に礼金などを上乗せしている、ようなことはまずおこないません。

しかし、入居後や退去時などに、何らかのトラブルが発生した場合には、本来、家主(管理会社)と借主との間で、第三者としての調整役を行う仲介業者は存在しないことになりますので、よほどしっかりしていないと、借主に不利な解決しか行われないというトラブル事例も多数発生しています。

注意事項として知っておきたいことは、宅地建物取引業法では、「不特定多数を対象にして、反復継続的に取引(賃借の代理や媒介を行うことなど)を行うもの」を規制対象にしていますので、賃貸仲介業者は適用されるのですが、賃貸管理業者は適用されないことです。

つまり、賃貸管理業者との間で発生したトラブルについては、業者を取り締まってくれるはずの法律では面倒を見てくれないのです。
確かに、多くの賃貸管理業者は賃貸仲介業者も兼ねていることが多いので、結果として、規制の対象とはなりますが、すべての賃貸管理業者が規制の対象になっているわけではないのです。

そこで、賃貸仲介業を兼ねていない賃貸管理業者との間で、直接契約を行った場合、もしトラブルが発生しても、法律上の規制対象外であるため、借主が納得できるような形でのトラブルの解決が難しくなる可能性が高くなります。

もし、賃貸管理業者との間で直接契約を行う場合には、その業者が宅建業者であるかどうかを必ず確認しておく必要があるのです。


2.不動産業者の収益構造

不動産業者の選択のためには、業者の収益構造を知っておくことも参考になります。そこで、ここでは大雑把に、業者がどのようにして利益をあげているのかを紹介しましょう。

まず、賃貸仲介業者の場合です。

宅地建物取引業法では、業者が仲介して契約が成立した場合にのみ報酬を請求でき(成功報酬といいます)、一般的には「家主・借主の双方から合わせて借賃の1ヶ月分+消費税」が限度ですが、住まい(事務所や倉庫ではないということです)の仲介では、依頼者の事前の承諾がなければ、片方から取れる報酬は0.5ヶ月分+消費税が限度であるという規定があります。

しかし、これは、法律上の規定であって、この規定を遵守している業者は、日本全国を見渡してもそれほど多くないのが実態のようです。業者団体はもちろんのことながら、行政もその点を知らないわけではありません。

しかし、ほとんどの業者は、「みんなで渡れば怖くない」という調子だし、死活問題でもあるので、よほど国が覚悟を決めて取り締まる気がなければ、単に業界内に混乱を与えるだけになってしまうことから、黙認しているのでしょう。実態としては、借主から「借賃=家賃の1か月分+消費税」を、仲介手数料として徴収しています。

そして、家主側からは、仲介手数料の名目では法律違反になるので、広告費などの名目でやはり1か月分を請求しているのが「ふつうの業者」なのです。業界内において、悪質な業者というのは、「法律の規定に違反している業者」というのではなく、「家賃の1ヶ月分+消費税」を超えて、さまざまな名目でお金を巻き上げる業者のことなのです。


「分かれ(「手別れ」と呼ぶ地域もあります)」という業界用語があります。

これは、借主から取る手数料は客付業者がもらい、家主から取る広告費は元付業者が取るということを表していますが、こういう言葉が存在していること自体、本来、法律の規定からすればおかしなことなのですが……。

次に、賃貸管理業者の場合です。

この場合、業者の収益は、家主から徴収する家賃の数%〜10%程度の管理収入が主体となります。

それに、管理業務、清掃業務やリフォーム業務などに付随する手数料などが加わります。

管理収入は、いつも満室状態にしていないと費用の請求が難しくなりますし、空室が多ければ、管理委託契約の更新時に、家主から管理委託契約を解除されてしまう場合もあります。


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Last update:2016/6/1

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